I.  Bistveni predpisi, ki urejajo področje upravljanja: 1. Stanovanjski zakon, 2. Stvarnopravni  zakonik, 3. Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj, 4. Navodilo o izdelavi poročila o upravnikovem delu, 5. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb, 6. Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji     vrednosti prispevka,in še 7. Zakon o nepremičninskem posredovanju, 9. Energetski zakon, 10. Zakon o graditvi objektov, 11. Zakon o urejanju prostora, 12. Zakon o zemljiški knjigi, 13. Obligacijski zakonik, 14. Zakon o evidentiranju nepremičnin, 15. Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela  stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi – ZVEtL, 16. Zakon o poslovni stavbah in poslovnih prostorih ter še vrsta drugih  zakonov in podzakonskih predpisov.   II. Kratek povzetek nalog upravljanja:   1. REZERVNI SKLAD   Obvezno zbiranje sredstev rezervnega sklada opredeljujeta Stvarnopravni zakonik in Stanovanjski zakon, namen pa je zagotavljanje sredstev lastnikov za vzdrževalna dela v objektu.  Ta sredstva so pritiklina stanovanja.   Uporaba sredstev rezervnega sklada   Sredstva rezervnega sklada je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav, ki so predvidene v sprejetem načrtu vzdrževanja, ter za nujna vzdrževalna dela in za odplačevanje v te namene najetih posojil. Nujna vzdrževalna dela so vzdrževalna dela, ki niso predvidena v načrtu vzdrževanja.   Vodenje rezervnega sklada   S sredstvi rezervnega slada upravlja upravnik kot dober  gospodar. Vplačila etažnih lastnikov v rezervni sklad stavbe vodi upravnik na posebnem transakcijskem računu, ki jih mora nato naložiti v depozite pri bankah z ustreznim dovoljenjem. Etažni lastniki ne morejo zahtevati vračila zneskov v rezervni sklad.   2. NAČRT VZDRŽEVANJA   Načrt vzdrževanja, s katerim se zagotavlja vzdrževanje objekta, sprejmejo etažni lastniki za obdobje najmanj enega in največ petih let. Načrt vzdrževanja pripravi upravnik.   Vsebina načrta vzdrževanja   V načrtu vzdrževanja etažni lastniki določijo vzdrževalna dela, ki se bodo opravila in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad. Odločanje o načrtu vzdrževanja se šteje za posel rednega upravljanja.   3. POGODBA O MEDSEBOJNIH RAZMERJIH   Etažni latniki morajo skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo način upravljanja in rabe večstanovanjske stavbe.   Vsebina pogodbe o medsebojnih razmerjih   Pogodba o medsebojnih razmerjih poleg določil po stvarno pravnem zakoniku, ureja zlasti še:   –          opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, –          način določanja rezervnega sklada, če ta presega zakonsko določen najnižji znesek, –          morebitne posebne omejitve pri uporabi posameznih delov etažne lastnine, –          način uporabe skupnih delov, –          zastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu, –          način upravljanja skupnih delov, –          uporabo posameznih delov etažne lastnine v posebne namene, –          zavarovanje zgradbe kot celote, –          pooblastila upravnika, če ta odstopajo od pooblastil, ki jih ima upravnik po zakonu.   4. ZBOR LASTNIKOV   Stanovanjski zakon omogoča dve možnosti za odločanje o poslih rednega upravljanja:   1. Zbor lastnikov   Sklic zbora lastnikov: –          Zbor lastnikov lahko skliče upravnik, etažni lastniki, ki skupaj dosegajo najmanj eno petino solastniških deležev ali nadzorni odbor. –          Tisti, ki skliče zbor lastnikov, tudi oblikuje predlog sklepov, o katerih se bo odločalo z glasovanjem, –          Zbor lastnikov se skliče s pisnim vabilom vsaj 14 dni pred zborom. Vabilo pusti upravnik vsakemu etažnemu lastniku v hišnem predalčniku posameznega etažnega lastnika in objavi na oglasni deski, ki je dostopna vsem etažnim lastnikom. –          Vabilo za sklic zbora mora vsebovati zlasti dan in uro zbora, predviden dnevni red in predlog sklepov, o katerih bo zbor predvidoma odločal. –          Upravnik je dolžan sklicati zbor lastnikov najmanj enkrat letno, –          Zbor lastnikov se praviloma opravi v večstanovanjski stavbi ali v drugem primernem prostoru v njeni neposredni bližini.     Vodenje zbora lastnikov:   –          Zbor etažnih lastnikov praviloma vodi upravnik, lahko  pa tudi etažni lastnik, ki ga z večino prisotnih glasov določi zbor, oziroma tisti, ki je zahteval sklic zbora. –          Zbor etažnih lastnikov veljavno odloča, če je na seji zbora prisotna večina po solastniških deležih. –          Če predlagana odločitev ni sprejeta, ker na zboru ni bila prisotna potrebna večina, lahko zbor z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih sklene, da naj upravnik v roku največ 14 dni skliče ponovljeno zasedanje zbora, –          Vabilo za sklic ponovljenega zbora mora, poleg sestavin iz prejšnjega člena, vsebovati tudi opozorilo, da bo zbor lastnikov o predlogih, ki se nanašajo na redno upravljanje, na ponovljenem zasedanju sklepal z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih, –          Na ponovljenem zasedanju zbora se lahko  veljavno glasuje o predlogih sklepov, ki so bili navedeni v vabilu za sklic in ki se nanašajo na redno upravljanje z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških  deležih.   Zapisnik zbora lastnikov: –          Upravnik mora o vsakem zboru sestaviti zapisnik. Zapisnik podpišeta etažna lastnika, ki ju določijo prisotni na zboru lastnikov, –          Zapisnik mora vsebovati podatke o kraju in času zbora, seznam navzočih etažnih lastnikov s predpisi, predloge sklepov, o katerih se je na zboru glasovalo in rezultate glasovanja, –          Upravnik mora zapisnik objaviti na način, kot se sklicuje zbor etažnih lastnikov.     2. Podpisovanje listine s predlogi   –          Pisno se glasuje tako, da se podpiše listina, na kateri se odloča za ali proti predlaganemu sklepu, –          Na listini mora biti naveden predlog sklepov, obrazložitev sklepov, ime lastnika in datum podpisa listine ter navedena večina, potrebna za njihov sprejem, –          Kadar se odloča s podpisovanjem listine, je predlog sprejet, če ga v roku, ki ne sme biti daljši od treh mesecev od dne, ko ga podpiše prvi etažni lastnik, podpiše potrebno število etažnih lastnikov, glede na njihove solastniške deleže. –          Če s pisnim glasovanjem odločitev ni bila sprejeta, ker ni glasovalo zadostno število etažnih lastnikov, lahko upravnik skliče zbor lastnikov.     5. NADZORNI ODBOR   Etažni lastniki lahko imenujejo nadzorni odbor: –          Nadzorni odbor v sestavi treh članov nadzoruje delo upravnika, ki izhaja iz pogodbe o opravljanju upravniških  storitev, predlaga predloge sklepov, o katerih se glasuje s podpisovanjem listine, ter daje pobude upravniku. –          Na osnovi pooblastila, danega na zboru lastnikov, lahko  nadzor izvaja tudi eden od etažnih lastnikov.     6. HIŠNI RED   Sprejetje hišnega reda je bistveno za prijetno bivanje in sožitje v večstanovanjski stavbi:   –          Njegov namen je ureditev pravil obnašanja in ravnanja etažnih lastnikov in drugih uporabnikov (spoštovanje nočnega reda in miru, prepoved uporabe balkonov za shranjevanje stvari,  zračenje in stepanje preprog, ocvetličenje ipd.), –          Etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, lahko sprejmejo hišni red,   s katerim določijo temeljna pravila sosedskega sožitja v večstanovanjski stavbi.     7. POOBLASTILA UPRAVNIKA   Pooblastila upravnika, ki jih določata 50.  člen SZ -1 in 118. člen SPZ, so:   –          Izvaja sklepe etažnih lastnikov; –          Skrbi za redno vzdrževanja in obratovanje skupnih delov; –          Poskrbi za porazdelitev in izterjavo obveznosti; –          Upravlja z rezervnim skladom in skupnim denarjem; –          Zastopa etažne lastnike v poslih upravljanja, v imenu etažnih lastnikov vloži izključitveno tožbo ter tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika; –          Zastopa etažne lastnike pred upravnimi organi v zadevah izdaje dovoljenj in soglasij v geodetskih poslih v zvezi z večstanovanjsko stavbo in zemljiščem; –          Pripravi načrt vzdrževanja in terminski plan izvedbe tega načrta ter skrbi za njegovo izvedbo; –          Poroča etažnim lastnikom o svojem delu in jim izstavi mesečne in letne obračune; –          Sprejema plačila etažnih lastnikov na podlagi mesečnega obračuna in plačuje obveznosti iz pogodb sklenjenih s tretjimi osebami; –          Poda letno poročilo o upravljanju večstanovanjske stavbe; –          Opravi oštevilčenje in označitev stanovanj in drugih prostorov, zbira podatke potrebne za prijavo vpisa registrskih  podatkov v kataster stavb: –          Zbira, vodi in obdeluje osebne podatke, ki jih je dolžan posredovati  pristojnim organom v skladu s stanovanjskim zakonom, –          Skrbi za izvedbo rednih vzdrževalnih del majhne vrednosti na skupnih delih stavbe, za kar ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov, mora pa o  izvedenih  delih  poročati na zborih lastnikov, s pogodbo o medsebojnih razmerjih lahko etažni lastniki  določijo še druga poobalstila in obveznosti upravnika. Pripravila: Vrhovec Marjeta, pravnik