UPRAVLJANJE

I.  Bistveni predpisi, ki urejajo področje upravljanja:
1. Stanovanjski zakon,
2. Stvarnopravni  zakonik,
3. Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj,
4. Navodilo o izdelavi poročila o upravnikovem delu,
5. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb,
6. Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji
    vrednosti prispevka,in še
7. Zakon o nepremičninskem posredovanju,
9. Energetski zakon,
10. Zakon o graditvi objektov,
11. Zakon o urejanju prostora,
12. Zakon o zemljiški knjigi,
13. Obligacijski zakonik,
14. Zakon o evidentiranju nepremičnin,
15. Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela  stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi – ZVEtL,
16. Zakon o poslovni stavbah in poslovnih prostorih ter še vrsta drugih  zakonov in podzakonskih predpisov.
 
II. Kratek povzetek nalog upravljanja:
 
1. REZERVNI SKLAD
 
Obvezno zbiranje sredstev rezervnega sklada opredeljujeta Stvarnopravni zakonik in Stanovanjski zakon, namen pa je zagotavljanje sredstev lastnikov za vzdrževalna dela v objektu.  Ta sredstva so pritiklina stanovanja.
 
Uporaba sredstev rezervnega sklada
 
Sredstva rezervnega sklada je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav, ki so predvidene v sprejetem načrtu vzdrževanja, ter za nujna vzdrževalna dela in za odplačevanje v te namene najetih posojil. Nujna vzdrževalna dela so vzdrževalna dela, ki niso predvidena v načrtu vzdrževanja.
 
Vodenje rezervnega sklada
 
S sredstvi rezervnega slada upravlja upravnik kot dober  gospodar. Vplačila etažnih lastnikov v rezervni sklad stavbe vodi upravnik na posebnem transakcijskem računu, ki jih mora nato naložiti v depozite pri bankah z ustreznim dovoljenjem. Etažni lastniki ne morejo zahtevati vračila zneskov v rezervni sklad.
 
2. NAČRT VZDRŽEVANJA
 
Načrt vzdrževanja, s katerim se zagotavlja vzdrževanje objekta, sprejmejo etažni lastniki za obdobje najmanj enega in največ petih let. Načrt vzdrževanja pripravi upravnik.
 
Vsebina načrta vzdrževanja
 
V načrtu vzdrževanja etažni lastniki določijo vzdrževalna dela, ki se bodo opravila in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad. Odločanje o načrtu vzdrževanja se šteje za posel rednega upravljanja.
 
3. POGODBA O MEDSEBOJNIH RAZMERJIH
 
Etažni latniki morajo skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo način upravljanja in rabe večstanovanjske stavbe.
 
Vsebina pogodbe o medsebojnih razmerjih
 
Pogodba o medsebojnih razmerjih poleg določil po stvarno pravnem zakoniku, ureja zlasti še:
 
–          opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike,
–          način določanja rezervnega sklada, če ta presega zakonsko določen najnižji znesek,
–          morebitne posebne omejitve pri uporabi posameznih delov etažne lastnine,
–          način uporabe skupnih delov,
–          zastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu,
–          način upravljanja skupnih delov,
–          uporabo posameznih delov etažne lastnine v posebne namene,
–          zavarovanje zgradbe kot celote,
–          pooblastila upravnika, če ta odstopajo od pooblastil, ki jih ima upravnik po zakonu.
 
4. ZBOR LASTNIKOV
 
Stanovanjski zakon omogoča dve možnosti za odločanje o poslih rednega upravljanja:
 
1. Zbor lastnikov
 
Sklic zbora lastnikov:
–          Zbor lastnikov lahko skliče upravnik, etažni lastniki, ki skupaj dosegajo najmanj eno petino solastniških deležev ali nadzorni odbor.
–          Tisti, ki skliče zbor lastnikov, tudi oblikuje predlog sklepov, o katerih se bo odločalo z glasovanjem,
–          Zbor lastnikov se skliče s pisnim vabilom vsaj 14 dni pred zborom. Vabilo pusti upravnik vsakemu etažnemu lastniku v hišnem predalčniku posameznega etažnega lastnika in objavi na oglasni deski, ki je dostopna vsem etažnim lastnikom.
–          Vabilo za sklic zbora mora vsebovati zlasti dan in uro zbora, predviden dnevni red in predlog sklepov, o katerih bo zbor predvidoma odločal.
–          Upravnik je dolžan sklicati zbor lastnikov najmanj enkrat letno,
–          Zbor lastnikov se praviloma opravi v večstanovanjski stavbi ali v drugem primernem prostoru v njeni neposredni bližini.
 
 
Vodenje zbora lastnikov:
 
–          Zbor etažnih lastnikov praviloma vodi upravnik, lahko  pa tudi etažni lastnik, ki ga z večino prisotnih glasov določi zbor, oziroma tisti, ki je zahteval sklic zbora.
–          Zbor etažnih lastnikov veljavno odloča, če je na seji zbora prisotna večina po solastniških deležih.
–          Če predlagana odločitev ni sprejeta, ker na zboru ni bila prisotna potrebna večina, lahko zbor z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih sklene, da naj upravnik v roku največ 14 dni skliče ponovljeno zasedanje zbora,
–          Vabilo za sklic ponovljenega zbora mora, poleg sestavin iz prejšnjega člena, vsebovati tudi opozorilo, da bo zbor lastnikov o predlogih, ki se nanašajo na redno upravljanje, na ponovljenem zasedanju sklepal z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih,
–          Na ponovljenem zasedanju zbora se lahko  veljavno glasuje o predlogih sklepov, ki so bili navedeni v vabilu za sklic in ki se nanašajo na redno upravljanje z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških  deležih.
 
Zapisnik zbora lastnikov:
–          Upravnik mora o vsakem zboru sestaviti zapisnik. Zapisnik podpišeta etažna lastnika, ki ju določijo prisotni na zboru lastnikov,
–          Zapisnik mora vsebovati podatke o kraju in času zbora, seznam navzočih etažnih lastnikov s predpisi, predloge sklepov, o katerih se je na zboru glasovalo in rezultate glasovanja,
–          Upravnik mora zapisnik objaviti na način, kot se sklicuje zbor etažnih lastnikov.
 
 
2. Podpisovanje listine s predlogi
 
–          Pisno se glasuje tako, da se podpiše listina, na kateri se odloča za ali proti predlaganemu sklepu,
–          Na listini mora biti naveden predlog sklepov, obrazložitev sklepov, ime lastnika in datum podpisa listine ter navedena večina, potrebna za njihov sprejem,
–          Kadar se odloča s podpisovanjem listine, je predlog sprejet, če ga v roku, ki ne sme biti daljši od treh mesecev od dne, ko ga podpiše prvi etažni lastnik, podpiše potrebno število etažnih lastnikov, glede na njihove solastniške deleže.
–          Če s pisnim glasovanjem odločitev ni bila sprejeta, ker ni glasovalo zadostno število etažnih lastnikov, lahko upravnik skliče zbor lastnikov.
 
 
5. NADZORNI ODBOR
 
Etažni lastniki lahko imenujejo nadzorni odbor:
–          Nadzorni odbor v sestavi treh članov nadzoruje delo upravnika, ki izhaja iz pogodbe o opravljanju upravniških  storitev, predlaga predloge sklepov, o katerih se glasuje s podpisovanjem listine, ter daje pobude upravniku.
–          Na osnovi pooblastila, danega na zboru lastnikov, lahko  nadzor izvaja tudi eden od etažnih lastnikov.
 
 
6. HIŠNI RED
 
Sprejetje hišnega reda je bistveno za prijetno bivanje in sožitje v večstanovanjski stavbi:
 
–          Njegov namen je ureditev pravil obnašanja in ravnanja etažnih lastnikov in drugih uporabnikov (spoštovanje nočnega reda in miru, prepoved uporabe balkonov za shranjevanje stvari,  zračenje in stepanje preprog, ocvetličenje ipd.),
–          Etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, lahko sprejmejo hišni red,   s katerim določijo temeljna pravila sosedskega sožitja v večstanovanjski stavbi.
 
 
7. POOBLASTILA UPRAVNIKA
 
Pooblastila upravnika, ki jih določata 50.  člen SZ -1 in 118. člen SPZ, so:
 
–          Izvaja sklepe etažnih lastnikov;
–          Skrbi za redno vzdrževanja in obratovanje skupnih delov;
–          Poskrbi za porazdelitev in izterjavo obveznosti;
–          Upravlja z rezervnim skladom in skupnim denarjem;
–          Zastopa etažne lastnike v poslih upravljanja, v imenu etažnih lastnikov vloži izključitveno tožbo ter tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika;
–          Zastopa etažne lastnike pred upravnimi organi v zadevah izdaje dovoljenj in soglasij v geodetskih poslih v zvezi z večstanovanjsko stavbo in zemljiščem;
–          Pripravi načrt vzdrževanja in terminski plan izvedbe tega načrta ter skrbi za njegovo izvedbo;
–          Poroča etažnim lastnikom o svojem delu in jim izstavi mesečne in letne obračune;
–          Sprejema plačila etažnih lastnikov na podlagi mesečnega obračuna in plačuje obveznosti iz pogodb sklenjenih s tretjimi osebami;
–          Poda letno poročilo o upravljanju večstanovanjske stavbe;
–          Opravi oštevilčenje in označitev stanovanj in drugih prostorov, zbira podatke potrebne za prijavo vpisa registrskih  podatkov v kataster stavb:
–          Zbira, vodi in obdeluje osebne podatke, ki jih je dolžan posredovati  pristojnim organom v skladu s stanovanjskim zakonom,
–          Skrbi za izvedbo rednih vzdrževalnih del majhne vrednosti na skupnih delih stavbe, za kar ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov, mora pa o  izvedenih  delih  poročati na zborih lastnikov, s pogodbo o medsebojnih razmerjih lahko etažni lastniki  določijo še druga poobalstila in obveznosti upravnika.
Pripravila: Vrhovec Marjeta, pravnik